OBBLIGO ALLEGAZIONE ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE

Si rende noto che, a seguito del decreto «destinazione Italia» (il Dl 145/2013) dal 24 dicembre scorso non è più necessario allegare l’APE (attestato di prestazione energetica) al nuovo contratto di locazione per singole unità immobiliari. L’obbligo rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso. In considerazione di ciò, è stata prevista una sanatoria per tutti coloro che abbiano stipulato un contratto dalla data del 4 agosto 2013, data di entrata in vigore della legge 90 (di conversione del Dl 63/2013), che disponeva l’obbligo di allegare l’Ape a pena di nullità del contratto stesso: il contratto viene, infatti, sanato con il pagamento di una sanzione sostitutiva di quella della nullità in precedenza stabilita, con la sola eccezione dell’ipotesi in cui la nullità sia già stata dichiarata dal giudice con sentenza passata in giudicato (articolo 1, comma 8, Dl 145/13). La sanatoria può essere richiesta da una delle parti del contratto o da un loro avente causa, così che il pagamento della sanzione impedisce qualsiasi eventuale postuma eccezione di nullità. Peraltro, potrebbe darsi benissimo che il contratto prosegua per mesi o anni senza che nessuno invochi la nullità, né chieda la sanatoria.
Resta fermo l’obbligo del locatore di informare il proprio conduttore sulla prestazione energetica del bene immobile oggetto della locazione, come indicato dal relativo attestato che deve essere messo a disposizione dell’inquilino ancor prima di concludere il contratto di locazione, cioè nel momento in cui iniziano le trattative dirette a concedere il godimento del bene (articolo 6, comma 2, Dlgs 192/2005, così come modificato dalla legge 90/2013). L’adempimento dell’obbligo di informativa va documentato attraverso l’inserimento nel contratto di un’apposita clausola con cui il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica del bene locato.
È sufficiente riportare nel contratto la dichiarazione dell’interessato di avere ricevuto le opportune informazioni, senza che sia necessario specificare nel dettaglio il tipo e la qualità delle stesse. Si tratta quindi di una semplice dichiarazione del conduttore di avere ricevuto, oltre che le informazioni, anche «la documentazione comprensiva dell’attestato» (nuovo articolo 6, comma 3, Dlgs 192/ 2005), da recepirsi nel corpo del contratto, non richiedendo la norma alcuna altra particolare formalità.
Eliminato l’obbligo di allegazione dell’APE per le locazioni di singole unità immobiliari – che in precedenza era sanzionato con la nullità – resta ora una sanzione da 1.000 a 4.000 Euro (da ridursi alla metà per i contratti di durata inferiore a tre anni) per l’ipotesi di mancata dichiarazione all’interno del contratto. La sanzione viene posta in capo alle parti in via solidale.
Tale sanzione è applicabile anche alle ipotesi di contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge 90/2013 (4 agosto 2013), a cui non era stata allegata l’Ape o che difettavano dell’informativa su di essa. Gli obblighi riguardano solo i contratti che si stipulano per la prima volta, restando pertanto escluse le ipotesi delle proroghe, delle cessioni, delle successioni dei contratti e casi similari. Sono esclusi dall’obbligo anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione, quelli cioè con durata non superiore complessivamente a 30 giorni all’anno.
Al di là dell’obbligo di informazione e consegna, non viene comunque meno il dovere del proprietario di dotare il proprio immobile dell’attestato di prestazione energetica, che continua a essere previsto dall’articolo 6, comma 2, Dlgs 192/2005, e punito con una sanzione da 300 a 1.800 Euro.
Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali devono riportare l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
Si segnala, infine, che, in forza della cosiddetta «clausola di cedevolezza» prevista dal Dlgs 192/2005 (articolo 17), è stata lasciata facoltà alle Regioni di adottare autonomi provvedimenti per disciplinare la materia. E così, ad esempio, per le locazioni stipulate in Piemonte, al pari di quelle in Liguria, il certificato energetico deve essere messo a disposizione del conduttore e, se l’immobile ne è privo, il locatore incorre nella sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 Euro a seconda delle superfici utili locate.